Tips til optimering af udlejningen
Er du sommerhusejer og udlejer - eller påtænker du at udleje - så kommer der her en række tips til, hvordan du opnår den optimale udlejning.
Tidligere krævede det ikke meget, hvis man ønskede at leje sin feriebolig ud. Et A4-ark med et enkelt foto af ferieboligen og et kontakt-telefonnummer, ophængt på opslagstavlen i den lokale Brugsforening - så var du i gang. Tilsvarende kunne en simpel annonce på en ferieboligportal tiltrække alle de lejere, som du havde brug for, uden det krævede nogen yderligere indsats.
Men sådan er det ikke i dag! For sommerhuslejere, er der i dag så mange muligheder for at finde den perfekte feriebolig, så du skal som udlejer yde en indsats, hvis du vil være med i kampen om lejerne.
Præsentation af ferieboligen
Skal du udleje din feriebolig, så skal din udlejningsannonce bare sidde i skabet. Det vil sige at annoncen skal være indbydende og informativ og fremvise boligen fra sin bedste side.
Her er billeder og videoer det allervigtigste. Glemt alt om gamle grynede fotos taget for mange år siden på en vinterdag med et dårligt kamera. Billeder skal være lyse og indbydende, og præsentere sommerhuset både indefra og udefra. Sammenlign billederne med dem du ser hos ejendomsmægleren.
Det kan bestemt godt være pengene værd at hyre en professionel fotograf til opgaven. Det koster muligvis nogle tusinde kroner, men de kan hurtig tjene sig hjem igen.
Du kan dog sagtens selv tage gode billeder med en moderne telefon. Det vigtigste er blot, at billederne bliver lyse og indbydende, så hvis muligt, så tag billederne på en solskinsdag, men sørg for, at der er opryddet først.
Samtidig er det også vigtig at billederne tages i samme format - helst i landscape/liggende format, da det giver den bedste visning på husannoncerne. Sørg ligeledes for, at hovedbilledet til annoncen er et billede af sommerhuset udefra i profil. Anvendes et billede af køkkenet eller området som hovedbillede, så bliver den hurtig fravalgt af lejerne, da det nemt kan opfattes som om, at ferieboligen ikke er værd at vise frem. Så lejerne klikker sjældent ind på disse annoncer og scroller i stedet blot videre til det næste hus.
En kort video optaget af en rundtur rundt i huset, er bestemt også en god måde at illustrere sommerhusets muligheder overfor potentielle lejere. Igen kan man med et moderne kamera i dag skyde en ganske fin video.
Selve beskrivelsen af sommerhuset er også vigtigt, hvor sommerhusets vigtigste features beskrives på en indbydende måde. En beskrivelse på 1-2 afsnit er for kort, men modsat må beskrivelsen heller ikke være for lang.
Sørg også for at annonceteksten som minimum er lavet på tysk. Er man ikke så skrap til de tyske gloser, så laver Google Translate efterhånden en ganske hæderlig oversættelse, som klart er at foretrække frem for slet ingen tysk husbeskrivelse.
Afslutningsvis så sørg for at husets geografiske placering er valgt og at husets udstyr er krydset korrekt af.
Opdatering af priser og tilgængelighed
Lige så vigtig som det er at lave en indbydende annonce, lige så vigtig er det at holde annoncen up-to-date. Det gælder selvfølgelig for beskrivelse og billeder, men endnu vigtigere er det, at annoncen indeholder priser og en opdateret kalender.
Som minimum bør annoncen indeholder priser for det aktuelle udlejningsår. En opgave som rigtig mange udlejere ikke gider ulejlige sig med, hvilket resultater i, at en annonce ikke medtages i søgeresultaterne, når lejerne foretager en periodesøgning. Huset kan dog stadig godt søges frem, men lejere er i dag så kræsne, at hvis annoncerne ikke indeholder prisoplysninger, så scroller de blot videre til det næste hus.
Så brug de 10 minutter én gang om året på lige at lægge en pristabel ind på annoncen. Det er givet godt ud i den sidste ende.
Lige så vigtigt at det, at du løbende opdaterer din udlejningskalender, så den er up-to-date, og lejerne kan se, om den er ledig eller ej. For lejerne er det en negativ oplevelse at se huset annonceret som ledigt, for efterfølgende at blive afvist af udlejer med beskeden om, at "huset da slet ikke er ledigt - jeg gad bare ikke bruge tid på at opdatere kalenderen…".
På husannoncen kan man på kalenderen se, hvornår udlejer sidst har opdateret den. Her er der også mange lejere der scroller videre, når de kan se, at det er år siden, at udlejer har opdateret kalenderen. En ikke-opdatereret kalender illustrerer, at udlejer ikke tager udlejningen seriøs, så det er et utrolig negativt signal at udsende.
Udlejer du dit sommerhus på flere udlejningsportaler, så vær OBS på, at de sandsynligvis understøtter kalenderintegration af iCal standarden. Det vil sige, at opdaterer man kalenderen på én portal, så bliver den automatisk opdateret op alle andre portaler, som er tilknyttet denne kalender.
Sommerhusportalen understøtter iCal kalendersynkronisering. Læs mere om det her.
Prissætning
Din prissætning af sommerhuset er en anden vigtig faktor. Her skal man være OBS på to faktorer - dels at bortset fra enkelte uger i skolernes ferier, så er det "købers marked", hvor udbuddet af huse er større end efterspørgslen, så prisen skal være attraktiv, hvis du vil foran i køen.
Dels skal du være obs på, at forventningerne til privat sommerhusudlejning er, at priserne herpå er 10-30% under de priser, som lejerne kan finde på udlejningsbureauerne hjemmesider.
I perioderne omkring sommerferien (uge 29-31), påskeferie, efterårsferie og juleferie, er efterspørgslen så stor, at man formentlig kan udleje sit sommerhus privat til samme pris, som bureauerne udlejer til. Da du sparer bureauernes provision på 30-40%, så er det penge lige i din lomme.
Men i lav og mellemsæson skal du sørge for at ferieboligen prissættes attraktivt.
Især skal du være OBS på, at flere af de store bureauer de senere år har kørt utrolig aggressivt frem og næsten konstant har kørt kampagner med 10-20% rabat - også på højsæson.
Så du skal som privat udlejer hele tiden være parat til at justere priserne løbende igennem sæsonen, hvis du har ledige perioder, som ikke er udlejet til normalprisen.
Når du har ledige perioder et par måneder frem i tiden, så kan du med fordel oprette lastminute-annoncer herpå. Dette køres på Husejer siden - på samme fane som der hvor du har dine udlejningspriser.
Lastminute annoncer fremhæves flere steder - både på din huspræsentationsside og på separate oversigtssider over aktuelle tilbud.
Derudover promoveres lastminute tilbud helt automatisk på vores Facebook sider, på vores portal www.lastminute-sommerhus.dk og i vort månedlige nyhedsbrev, som udsendes til over 25.000 modtagere.
Dette er en helt gratis service, som det er dumt ikke at benytte sig af. Du kan have op til tre aktive last-minute tilbud af gangen.
Promovering
Udover promovering via lastminute annoncer, så promoverer vi også udlejningsannoncer på vore egne Facebook sider samt i vores Facebook gruppe Sommerhusudlejning i Danmark, som pt. har over 100.000 medlemmer, samt den tyske udgave Ferienhäuser in Dänemark - Privatvermietung.
Men vi opfordrer udlejere om også selv at være aktiv i disse Facebook grupper (og de mange andre grupper som findes derude).
Opret regelmæssigt opslag i disse grupper, hvor du linker til din husannonce, med beskeden om at lejerne her finder mere info, billeder, priser mv.
En lille indsats på et par minutter nogle gange om ugen kan give et stort afkast !
En anden måde du kan promovere din feriebolig på, er ved at opfordre lejere til at skrive en gæsteanmeldelse efter et vellykket ophold i huset. Gæsteanmeldelsen kan skrives direkte på din huspræsentationsside, så efter opholdet - evt. i forbindelse med afregning af depositum - så send lejerne en link til siden og forespørg, om de ikke har lyst til at skrive en lille hilsen her.
Lejer-bedømmelser er en vigtig brik i arbejdet med at opbygge troværdighed omkring din feriebolig og en vigtig faktor, når lejerne skal vælge feriebolig. Et sommerhus med positive anmeldelser vælges til enhver tid frem for huse uden.
Skattefradraget
Vore politikere har desværre valgt, at de som udlejer sommerhus privat skal straffes i forhold til de som udlejer via et bureau. Helt konkret er der tale om det skattefrie fradrag ved udlejning, som ved bureauudlejning ligger på 46.100 kr. og ved privat udlejning 12.700 (2024 satser).
Det lyder umiddelbart af meget, men man skal huske på, at udlejer du via bureau, så tager bureauet gladelig 40% af lejeindtægten. Vær også obs på at forskellen i skattefradraget efter skat "kun" udgør ca. 11.000 kr., da lejeindtægten modregnes i din kapitalindkomst, hvorpå skatteprocenten "kun" ligger på omkring 34%.
Men der er måder, hvorpå du både kan udleje privat og samtidig få det store skattedrag. Det kan du gøre, hvis du supplerer din private annoncering med eksempelvis udlejning på Airbnb. Udlejer du eksempelvis for 50.000 kr. på Airbnbs platform, så kan du opnå skattefradraget på denne del af lejeindtægten.
Du kan også annoncere hos udbyderne Campaya og FeriehusDirect. Her kan du udleje din feriebolig helt ned til 10% i provision. Udover at disse udbydere har en lav provision, så stiller de ikke krav om, at du alene må udleje hos dem. Så de er helt okay med, at du også selv udlejer privat og på andre platforme. Det er der ikke andre bureauer, som tillader.
Konklusion
Der er ikke noget i denne artikel som er revolutionerende eller kræver raketvidenskab. Derfor er det også overraskende, at der er så få, som følger disse råd. Umiddelbart anslår vi, at det er under 20% af vore annoncører, der tager den private udlejning seriøs og gør en indsats, for at få en optimal udlejning. Det er også de samme 20% af udlejerne, som vi kan se modtager flest bookinger/forespørgsler, så indsatsen bliver belønnet.